债务重组虽为房企赢得了“时间窗口”，但要真正实现经营回归良性发展最可靠的证券公司，还需多重因素协同。
中房报记者 苗野丨北京报道
房企化债迎来重要突破。
9月1日，禹洲集团对外释放了一个消息，其境外债务重组各项条件已获满足并正式生效，整体化解66.8亿美元债务风险，成功降债35亿美元，成为了全国第5家完成境外债务重组所有流程的房企。
同日晚间，集团也宣布其境外债务重组计划已取得关键性进展，重组生效日期预计于9月底正式落地，将削债86亿美元。
据中指研究院统计数据，截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，约60家出险房企公布了债务重组进展，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模突破1.2万亿元。
目前，融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等房企已完成境内及境外债务重组；禹洲、中梁、当代等房企完成境外债重组；、佳兆业、碧桂园、世茂等企业的境外债重组方案已获批。此外，新华联于今年6月完成重整，金科股份、协信远创的重整方案经法院批准后已进入执行阶段。
“这标志着房企风险处置进入快车道，房地产行业将逐渐从规模扩张转向价值创造。”房地产市场人士普遍认为，完成债务重组只是第一步，在楼市新周期里想要活下去，需要的是稳健的财务、优质的资产和精心的运营。
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从“展期”转向“削债”
2025年以来，房企债务重组进程明显加快。
8月20日，“21旭辉03”通过了重组方案投票，这使得旭辉境内债重组几近完成，目前已通过重组方案的6笔境内债存续规模合计96亿元，仅余“22旭辉01”仍在投票中。
融创旗下的境内债已于8月11日复牌，并开始陆续落地各项条款，股票选项申报登记相关工作已完成，选择股票选项金额为55.9亿元。同期融创推出全面债转股方案重组95.52亿美元债务，将于9月15日在香港高等法院举行召集聆讯。
“全力以赴完成境内外公开市场债务风险的化解。”融创中国董事长孙宏斌在中报中提到，预计将于2025年底前完成境内债重组方案的执行和境外债重组相关的所有法庭程序。
在这一轮化债浪潮中，最核心变化是从“展期”转向“削债”，多数房企通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债70%左右。
在禹洲集团的境外债务重组方案中，部分债权人将获得公司新发行56.45亿股股票，占重组后公司已发行股份约37.94%。此外，禹洲集团还通过供股筹集近1亿港元资金，用于支付重组相关费用及补充集团流动资金。
禹洲集团方面表示，本次重组方案核心目标在于将集团境外负债规模调整至合理水平，恢复资本结构的稳健与可持续性，确保集团业务能够持续经营并实现健康蓬勃发展，同时缓解公司流动性压力。
融创中国被视为房企解决债务风险的示范案例，在其发布的境外债务二次重组方案中，针对总规模约95.5亿美元的境外债务重组采用“全额债权转股权”模式，成为首家将所有美元债券转换为公司股本的开发商。若最终顺利实施，融创基本实现境外债务清零。
佳兆业同样通过债务展期、债转股、资产处置等多种方式，对原有债务结构进行系统性优化。重组成功后，新票据的票面利率介于5%～6.25%，较历史债务的利率有所下降。债务平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力。
中指研究院企业研究总监刘水认为，当下房企流动性困境没有明显缓解，高比例削债能大幅减轻企业偿债压力，避免出现二次违约。对债权人来说，若房企后续经营改善，股权价值提升，债权人可通过分红或转让股权获益。
某房企内部人士表示，唯有活着，偿债才有基础。房地产市场还在底部，没有新的项目开发就没有现金流入，所以只能从源头上减负，将有限的现金流用于恢复正常经营，债务重组只是手段，经营重构才是目的。
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化债与转型并行
房企债务重组提速背后，是紧迫的时间窗口。
2025年1～8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，千亿规模房企仅剩5家，销售额均值为1508.7亿元；TOP10房企销售额占比49.2%，行业集中度逐步提升。
单看8月，TOP100房企销售额环比增长3%，同比下降11%，这表明市场有所回暖，但远未恢复到正常水平。
此外，286家披露业绩的上市房企在2025年上半年累计实现营业收入1.85万亿元，累计实现净利润851.77亿元。值得关注的是，189家上市房企总计亏损1912亿元，净利润为负的房企有89家。
多家房企掌舵人在半年报中提及，房地产市场仍处在深度筑底期，预计今年总体行业规模将下滑5%~10%，信心修复需要时间，企业经营面临重要考验。
对于出险房企而言，债务重组是企业自救的关键一环，但要想完全“上岸”，身上的“包袱”依然很重，它们也尝试通过出售资产、引入战投和深度转型寻找突围之路。
临近8月底，宝龙地产将杭州滨江宝龙城摆上货架，商业综合体部分报价28亿～35亿元，写字楼报价13.9亿元，总价超过40亿元。万科也于8月26日将吉林松花湖国际度假区开发有限公司和北京万冰雪体育有限公司各75%的股权卖了出去。
“面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要，我们体会到做增量容易，做存量难。”万科管理层称。
孙宏斌也坦言：“公司过去经历过很多困难和风险，不管是再好的行业，杠杆高风险就会大，所以降杠杆是必须的。”
通过项目出售和债务重组，融创已经实现了杠杆压降，同时发展物管、文旅业务板块，上半年合计收入超56亿元，占比提升至28.3%。另外，融创获得贝恩投资90亿美元资金支持，正在通过“而今管理”寻找优质代建项目。
从重资产向轻资产模式转变，这是绝大多数出险房企的选择。
旭辉控股董事局主席林中表示，距离旭辉控股真正“站起来”，可能还需要3年时间。他提出旭辉要“二次创业”，走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径，聚焦“收租、自营开发、房地产资管”三大核心业务板块。
26亿元撬动1470亿元债务清零，金科地产完成全国首例千亿级房企司法重整，携手长城资产转型特殊资产管理，开启“不良资产+”市场新赛道。
“目前来看，代建、轻资产运营是房企转型的主流方向。”一位房地产行业观察人士表示，通过“代建+管理输出”既能获取稳定收益，又能保留地产基因，将过往积累的资源最大限度变现。
值得一提的是，中国信达于7月16日宣布采取“罚息豁免+债务展期”的组合策略对中民投18.99亿元债权实施重组。中国信达主动免除约7923万元罚息，仅以本金作为重组基数，并将还款期限延长至2025年底。18.2亿元债务的“免息展期”无疑是对出险房企积极化债的又一针“强心剂”。
“现在评判出险房企值不值得出手相救是要看其手上有没有可盘活的优质资产，能不能产生现金回流。”前述某房企内部人士说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，债务重组虽为房企赢得了“时间窗口”，但要真正实现经营回归良性发展，还需多重因素协同，稳住现金流、提高运营效率、恢复市场信心才是走出困境的关键。
行业承压，走在自救和恢复前列的房企，更有机会在行业恢复后率先走出困境。
值班编委：樊永锋责任编辑：马琳 刘亚审读：戴士潮中国房地产报版权所有
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